「租霸」是什麼？爲何房東們聽到都瑟瑟發抖？

在成爲一個稱職的好房東，想要有個穩定的被動收入之前，必須要懂「租霸」是什麼。爲什麼身爲前輩的房東們聽到「租霸」就瑟瑟發抖？租霸，簡單來說，就是霸王租客，意指房東出租房屋給房客時，房客藉故推拖，不遵守當初簽訂的租屋契約，惡意拖欠租金，甚或在房東提前通知不再續約後，尋找各種藉口拖延，拒絕搬離，或者復仇性破壞房屋，無不爲房東帶來極大困擾和損失。

我們很常可以從新聞上看到，有許多房東狠心驅離房客，但不是所有的房東如實狠心，多的是他們遇見了不履行合約的租霸，而這些人抱持著「反正我就擺爛，看你怎麼辦」的心態，抵死賴在房屋不搬走，逼得房東採取強硬的手段，將這些租霸驅離。因爲只要租霸賴在租屋一天不走，房東即少收一天的房租，不僅被動收入減少，還得面對房屋受損的風險。

誠品徵信社教你如何預防遇到租霸

租霸問題是租賃市場中的一個重要課題，對房東而言，預防和應對租霸必須要慎重對待。租霸大致上可以分成三大類：（一）惡意拖欠房租型、（二）租約到期賴皮不走型、（三）惡意損壞房屋型。假設不幸遇到租霸問題時，及時溝通、採取法律手段、報警處理和尋求專業幫助，是解決問題的關鍵。房東們可以透過下列事項預判，以至於預防租霸的手段：
一、 事先確認租客的工作及經濟情況
大部分的租霸都因拖欠租金，與房東產生糾紛，所以房東在要出租房屋給他人時，不妨先了解租客的工作及經濟情況。一般來說，有固定收入的上班族其穩定性相對較高。如果可以的話，旁敲側擊地要求對方提供工作證明，進而確認他所屬的公司、單位及職責。但若遇到資深的租霸，他們通常會自稱自己是自由業者，只能出示身份證件和銀行的月結單，無法提供工作證明。

二、 租屋過程規避公證租約
公證租約是目前最能保障房東、房客雙方利益的做法。在雙方要簽訂租屋契約時，不妨通過有專業公證人在場把關的方式，確保契約條款的公平性，有利於雙方的同時，避免未來發生租屋糾紛。而深怕此項約束的租霸，便不會答應通過第三方公證的方式簽訂合約。

三、 有拖欠租金兩個月以上的紀錄
有些租客無法按時繳交房租情有可原，可能因爲公司發放的薪資還未過戶至租客的銀行賬戶，或接案的客戶未能如期報賬，但這只限逾期二三日，且有明確說明原因後的情況。假設租客出現拖欠房租兩個月以上，或者經由提醒後，對方一直迴避拖欠房租的問題，不接電話、藉故推拖等，房東就要立刻警惕起來。如果租約有經公證，可以盡快聲請強制執行、清償房客財產繳房租；如果租約未經公證，只能進行申訴，等到勝訴判決確定後才能聲請執行，拿回房租和房子，這會花不少的金錢與時間。

四、 房東應定期假借關心的名義巡視租屋狀況
上面三點的建議，主要是預防「惡意拖欠房租型」和「租約到期賴皮不走型」，而這一點是爲了預防「惡意損壞房屋型」的租霸。當然了，房東要過去巡視租屋狀況時，應禮貌性地通知租客，說明什麼時間點會過去關心租客，實際上視爲了巡視租屋的狀況。必須注意的是，請避免用突擊檢查的方式，擅自開鎖進到租屋處巡視。另外，這裡所謂的「定期」不是指每個月巡視一次，而是在不過分打擾租客的情況下定期巡視。

真遇到了該怎麼辦？可以經由法律途徑驅離租霸

假設房東真的很不幸遇到了「惡意拖欠房租型」、「租約到期賴皮不走型」、「惡意損壞房屋型」的租客，房東究竟該怎麼辦？房東可以透過法律的途徑爭取自己的利益，驅離租霸：
一、 惡意拖欠房租型
房東在面對租期未滿，卻惡意拖欠租金長達兩個月以上的租霸時，可以依據民法第440條，終止租屋契約、收回房子。不過，需要留意的是，如果租客之前有支付押金，依土地法第100條第3款規定，房東必須先用押金抵償房租，換句話說，當初預收的押金是兩個月，租客合計欠繳四個月的房租，房東要等四個月後才能合法收回房屋。

二、 租約到期賴皮不走型
碰到這種類型的租霸，房東一定要在租約期滿前，明確告知房客不再續約，並保留好通知房客的相關憑證，因為依據民法第451條規定，假如租期屆滿後並未換約，亦未提前告知不再續約，只要房客繼續承租，定期租約將會自動轉為不定期租約，房東這時想收回房子，得額外支出一筆補償搬遷費用。房東在這時候或多或少會有些情緒，進而採取斷水斷電、換門鎖，甚至強制清理房間、驅離租霸，但如此一來有觸碰刑法的嫌疑，勢必賠了夫人又折兵。

三、 惡意損壞房屋型
面對此種類型的租霸，房東可以依照民法第432條規定，房客有善盡使用、保管房屋的責任，如果他們不履行合約，不當使用房屋，造成房屋毀損，房東可以依民法第184條主張房客承擔損害賠償責任。

為避免日後發生租屋糾紛的可能，誠品徵信社真心建議房東出租房屋給房客前，通過前面提到的預防手段，謹慎篩選租客、簽訂詳細的公證租約，以及定期巡視房屋，等等。

法律途徑也沒轍，就找誠品徵信社

面對租霸問題，有許多房東感到束手無策，甚至有的人經由法律的途徑，仍無法有效舉證租霸的無賴行爲，以致於無法驅離租霸。蒐證是徵信社最基本且深具實力的看家本領，誠品徵信社在這種情況下可以提供我們的專業，協助房東調查並蒐集租霸的來歷與侵佔房屋的相關證明，讓房東掌握關鍵的籌碼，大幅提升勝訴的機率，既合法又有效驅離租霸。

不過，按照誠品徵信社的實務經驗，房東若要走法律程序會是一趟漫長的旅程，如果再加上沒有充分的證據，很有可能會因敗訴，要再次重跑法律程序，是個耗時耗力又花錢的選擇。又或因需花漫長的時間才能獲得法律的支持，當房東遇到複合型的租霸，也就是「租約到期賴皮不走型」結合「惡意損壞房屋型」的租霸時，房東並沒有那個國際時間等待法院判決，因爲一天收不到租金，便是少了一天的被動收入，甚至存在房屋實質受損的風險。爲避免這種種問題的發生，誠品徵信社可以派遣專員與租霸談判。

租霸抵死不從租屋處搬走，原因不外乎就是「價格談不攏」。大部分的租霸皆爲了從房東身上榨取金錢，才故意做一系列的侵佔行爲。誠品徵信社的專員可謂談判的專才，有紮實的談判經驗，十足把握能與租霸談攏，且是房東可接受且合理的價格，藉此驅離租霸，還房東一個乾淨、清爽的租屋空間。如果您遇到了租霸問題，歡迎致電至0800-012-268，誠品徵信社有24小時免費諮詢專員爲您服務。